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潇彧,电子商务专家,青年专栏作家,互联网资深名人,知名影评人,oohDear钻饰礼物及集美汇联合创始人。 生于齐鲁,定居北京。12岁开始在《少年文艺》,《辽宁青年》,《啄木鸟》,《十月》,《译林》等发表文字,16岁任中学生杂志,某诗刊特约记者,迄今为止已在平面媒体,网络媒体,广播,电视,企业等发表文字400余万。 潇彧以烘焙文字评论策划为乐,电子商务运营管理为生。 博客:http://blog.sina.com.cn/eric 微博:http://weibo.com/eric 微信:eric-papa

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北京房价终于爆跌20%了!  

2008-01-11 09:06:27|  分类: 潇彧新闻关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京房价终于爆跌20%了! - 潇彧 - 潇彧咖啡-幸福咖啡

编辑/麦芽糖

 

   CCTV经济半小时1月11日报道 中国房地产指数系统的数据显示,在2007年的最后几个星期,北京的房价已经开始出现了下降,而且降幅还不小。

   北京房价07年年底出现下降现象,北京楼市是否遭遇寒流?

   在中国房地产指数系统研究机构,记者看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析,第一周北京房价下跌了10.09%,第二周下跌了0.75%,第三周上涨了12.88%,第四周下跌了20.25%,可以看出,北京房价在2007年的最后四周中,只有一周在上涨,其他三周都出现了不同程度的下跌,尤其是最后一周,跌幅超过了20%。那么究竟是什么原因使原本坚挺的北京房价也出现下跌的态势?

   “大家确实对宏观调控,然后收紧银根,然后再加上出台一系列相关这种政策,然后第二套住房等等贷款受限,这些东西,可能大家不像原来那么看好,大家心里上可能会有一些影响,有了这些影响时,对价格的预期也会有一些影响,这样一旦影响的时候,消费永远都是这样,跟股市一样,股市看好的时候都是大家看好,然后一旦要是悲观的时候,它(价格)都是有一些影响的。”

   根据中国房地产指数系统提供的数据,2007年11月底,北京市的平均房价是每平方米15162元,而在12月底,每平方米的价格降为12180元,月环比降幅19.67%,其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元,而12月底则下降为18401元,跌幅高达21.59%,而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区,在11底的平均房价为每平方米15829元,12月底降为14715元,降幅为7.04%。相反,北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨,让记者疑惑的是,在过去的一个月,许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降,与此同时,北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅,那么中国房地产指数系统的统计是否科学?该系统的负责人黄瑜告诉记者,他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计,其科学性毋庸置疑。

   “每个楼盘都有它的成交量,那每个楼盘它有它的价格,由他组成主要的成分就是属于一个市场的总量,还有这个楼盘在整个市场中的份额,还有就是它的这个价格,然后以这三个因素,我们来每一个组成的一个基本的元素,所有的再售楼盘做我们的全样本,然后进入我们这个系统模数里面进行测算,然后得出我们的那个指数。”

   其实早在2007年的九、十月份,北京的楼市就开始遭遇寒流,开发商们发现,房子越来越不好卖了,这是位于北京朝阳区重要商业地段的华业玫瑰郡家苑,这个楼盘早在今年8月24号就拿到预售许可证,但是截止到12月,总共638套房源,签约销售出去的仅仅只有2套。

   “有没有做过一些促销?”

   “本来现在就有折扣,我们现在一次性付款9.5折,按揭9.6折,目前就这种折扣。”

   尽管华业玫瑰郡家苑采取了打折等种种促销手段,但并不能改变无人问津的尴尬局面,与它相隔不远的另一座新楼盘--东岸楼盘,从10月开盘以来,准许销售面积为17008平米,而截止到12月份的签约面积也只有1780平米,仅为10%。

   “应该是去年(2006年)的房子跟今年(2007年)相比的话,是不是去年(2006年)好卖一些。”

  “对,那是肯定的,包括今年(2007年)年初,都好卖,都特别好,就是最近这几个月不好卖了。”


   北京楼市从火爆到萧条的快速转换,也让楼盘的销售员们感受到了深深寒意,一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者,现在是他售楼生涯最难过的时刻,因为卖一套房子实在太难了。

   小刘:“主要是房价太高了,还有别的城市房价,受降价的影响,现在很多购房者都持着观望的态度,都不愿意下手买房,等着呢。”

   房子不好卖,售楼人员也一下子从都市白领变成了低收入者,小刘告诉记者,售楼人员的工资结构是底薪加提成,底薪大致在1000元左右,提成则通常是房价的千分之一到千分之三,过去楼市火爆的时候,他们一个月能拿好几万的提成,现在连续好几个月没有卖出一套房,小刘每月只能拿1000元的底薪,这给他生活带来了巨大的压力。

   小刘:“现在楼房卖不出去,工资也很低,现在准备再换一个楼盘。”

   记者:“找到合适的楼盘了吗?”

   小刘:“没有,楼盘都差不多,现在都不好找,都不好卖。”

   不仅新楼盘不好卖,北京的二手房交易也经营惨淡,这是记者前不久在北京21世纪不动产北区门店前所看到的景象,岁末年初的北京,气温已低于零度,但是这家二手房是价的工作人员却不得不站在瑟瑟寒风中招徕生意。

   21世纪不动产工作人员:“聚点人气。”

   21世纪不动产区域经理王飞勤:“你现在看了我们这边,门口都有人接待,很冷就在外面站着,这是一个客户市场反映出来的东西。”

   对于这些站在寒风中的房产中介人员来说,天气寒冷并不可怕,可怕的是当前楼市的寒冷,可能会让他们失去饭碗。

   21世纪不动产中国区域市场总监林蕾:“从我们实际门店的成交情况来看,下降比例还是比较明显的,整个北京我们现在的得到的平均数据,下降20%到30左右。”

   通过调查走访记者发现,成交量的急剧萎缩,已经成了近期北京二手楼市的最典型特征。

   北京房产中介:“成交量下降了。”

   北京房产中介:“就是成交量下降的非常厉害。”

   记者:“下降的有多厉害?这个月还没开单是不是?”

   北京房产中介:“差不多。”

   北京房产中介:“成交量现在下降的比较厉害,一个月也就是业绩为零。”

   央行发布的《2007年第4季度全国城镇储户问卷调查》显示,北京居民购房意愿较第三季度下跌了7个百分点,降幅位于全国七大城市之首,而王飞勤也告诉记者,正是由于持币观望的购房人显著增加了,这段时期,想要促成一笔买卖,越来越难了。

   “我们以前做这种生意,做中介生意的话,一笔基本上两天就搞定了,现在不是,带客户看房子我们最近发现非常的困难,基本上你带他去,不看个十套、八套他根本不会下结论的,就硬到这种程度,看半个月然后最后告诉你结论不买,这正常,他现在怕自己买亏了,总是在犹豫,怕自己买了后悔。”

   21世纪不动产的工作人员告诉记者,越来越多的迹象表明,北京二手房产市场中买方和卖方的博弈,近期已经发生了显著变化,买方已经完全占据在主导地位,他们的态度直接决定了北京楼市的成交量和价格走势。

   “两个月以前,你说他(看房人)出来看房不带钱,不带卡的几乎很少,他就害怕自己什么,害怕自己看中了一套好房子,当时没有订,过半个小时被别人订了,这种心理起码是有的,他现在不用带钱出来看房了,不带卡出来看房了,他心里很踏实了,他知道就是说时间的天平是倾向于他的,他的筹码比较多。”

   那么市场中买卖双方位置的变化,又将会把北京房价引向何方?

   王飞勤:“目前市场上北京房价大家都觉得好像,心里每个人都期望跌,现在是大家心态变了,心态转换了,就是说已经变得就是说我再等等看,既然你一万七能降到一万五,说不定还能降得多,这么一种期望值。”

   当前北京的房价有多少合理性?从事了14年房地产价格研究的黄瑜给记者打了这样一个比方,如果在北京买一套九十平方米的普通住房,至少需要花一百万,而这笔钱可以让你在北京的五星级酒店包十年的房,可以让你在同等位置租二十年的房,那么你是不是应该在现在这个价位上买房,每个购房者似乎都该慎重。

   “这有些看你怎么算这个帐,怎么看这个市场了,那也许经过几年房子这种就是包括随着你自己财富的增长,你自己购买能力的增强,过几年的话,你再拿出一百多万来买房子可能就不是个事了。”

   成交量萎缩,开发商暗降,房屋市价下跌三部曲同样在深圳、广洲上演

刚才我们看了北京的房价走势,现在再来看看深圳和广州,它们的楼市情况又怎么样?

   根据中国房地产指数系统对中国十大城市的研究分析,深圳和广州使最早出现房价下跌的两个城市,记者看到,在今年的十月份,深圳和广州两地的房价都出现了下降的拐点,这种下跌的趋势一直持续到12月份。

   “广州、深圳这是9月份的线在这,然后10、11、12,你可以看到,深圳已经明显有一些下滑这种趋势,广州是这条线,这个是9月在这,他可能比深圳稍微缓了一下,到10、11、12也是有下滑的趋势。”

   和北京一样,深圳的房价在下跌之前,首先经历的是交易量的急剧萎缩,深圳市10月份新房销售面积只有9月份的一半,房价涨速也比9月份下降了10.35%,随着成交量大幅萎缩,呈现出有价无市的局面,位于深圳布吉的楼盘——东方盛世,去年3月份时一期开盘价只有7000元,到了7月份,二期开盘价格翻了一翻,涨到了14000多元,那么,12月份开盘的三期的价格又是多少?

   “你现在卖的怎么样?”

   “都一样,均价1万2。”

   在深圳,一些楼盘开始直接降价销售,而另一些楼盘则在声称不降价的同时通过各种优惠促进销售,位于深圳南山的后海公馆,因为紧靠着深圳连通香港的跨海大桥,有着很大的升值潜力。

   “我们当时定价的时候,假使说定到3万块钱每平米,开发商看了之后,价格都没有报,还没有报价,他就把这个价位全部砍了3千。”

   尽管地理位置非常优越,房子的户型也很好,但为了吸引客户,这个楼盘的开发商还决定免费赠送每平米送3000元装修,来吸引人买房。

   “地板、墙纸、开关,包括这个门,智能密码防盗防火的,都是赠送的一个标准,然后电器全部赠送,像46寸三星液晶电视机,松下的空调,每个房间都有,包括客厅,然后冰箱、洗衣机,西门子的,热水器林菱的。”   

   “这是算在装修之内吗?”

   “这些全部都是装修。”

   售楼小姐告诉记者,为了卖房,开发商不仅降价、送装修,同时,他们还会送上一份让人想不到的大礼。

  “面积进屋门这一块,入户花园送一半,这个书房的面积全部赠送的,里边有一个书房,130有30平米左右,像这一两块的话,送的非常的实在,就等于是您室内的一个房间。”

   记者以130平米的房屋计算了一下,仅仅是送出的30平米的住房面积以及每平米3000元的装修,降价的幅度已经高达33%以上,如果计算开发商每平米主动降低的3000元,降价幅度将高达43%,而在深圳的采访中,像这样的现象并不少见。

   “其实是降价销售了已经,这个局面已经出现了。”

   深圳新楼盘遭遇的这场寒流,在深圳的二手楼市来得更早,早在今年8月份就已经出现了征兆,在深圳最大的地产中介公司——中原地产,记者看到了这样一个表格,这些表格记录的是中原地产在深圳福田区每个月二手房的交易量。

   “我们的成交业绩6月是2440多万,然后到了上个月10月份,就掉到了504万9千多,那这个降幅是非常的惊人。”

   在广州,同样从10月份就开始出现成交量萎缩的现象,由广东省房地产协会主办的2007年珠三角(广州)名优楼盘展期间,正好是双休日,但整个会场冷冷清清,门口除了几个保安站岗,很少有人从此进出,一些房地产工作人员在展览中心门前给过路的市民发放宣传册,不少人看都不看,而刚刚从展厅里出来的市民也对如此冷清的房展会不太满意。

    “房价没跌,人气跌了。”

   “那你现在情况下你会马上拿钱出来买吗?”

   “不可能,在短期内肯定不会买。”

   记者在一个名叫“时代花生”楼盘看到,尽管开发商在售楼处外想尽办法,吸引了不少小朋友来聚集人气,但售楼处里面仍然空空荡荡,很少有人问津。

   “我们现在一个折扣是有一个九五折和九九折的优惠的,那他的价钱大概是一万三到一万六。”

   “周末的成交量,上周或者说这两天达到多少?”

   “肯定是没达到我们目标。”

   冷淡的市场迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价,平均降价幅度达到20%,位于广州金沙洲的万科金域蓝湾11个月开盘均价才1万元,比附近的同类楼盘下调2000到3000远,位于天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关,均价每平米9000左右,翠拥华庭项目总监黄峰告诉记者,他们11月初还在以1万3的价格销售他们其中一幢精装小户型,那时候也不愁销量,然而没想到市场寒冬会来的如此之快。

   “压力应该是比较大,应该是有点压力,毕竟一个楼盘放在那卖不出去心里肯定着急。”

   上海外环以外房价07年末出现下跌,内环房价上涨出现停滞

   刚才我们看到,北京、深圳、广州,都是成交量先大幅萎缩,市场转冷,开发商开始暗地里打折优惠,紧接着房屋市价快速下落,房价下跌似乎都会演出这样一个三步曲,那房价也曾领涨全国的上海,它的最新情况又怎样?

   中国房地产指数系统的研究数据表明,上海的房价也开始出现了下降的迹象,在2007年的最后两个星期,上海市外环以外的房价持续下跌,而内环房价上涨的势头则出现了停滞的趋势。

   “这条线可以看到,它这几个月的涨幅是比较平稳的,所以相对于它的涨幅有些下降。”

   万里城小区是地处上海中外环线之间的中档住宅区,从今年五月开始,尽管每期开盘价格都会上涨壹千元左右,但是每到一开盘,售楼处都会排长队,万里城的均价也从年初的一万元涨到了现在的近一万五千元,但是进入11月份,情况开始了变化。

   许先生:“来了三、四次,现在有合适的房子,我还是想买的,我现在在等看看国家政策又没有什么大的影响,如果没有,我还是会买的。”

   记者发现,即使购房人是有明确的购房意向,但是也会反复看房,迟迟不签合同,同很多一线城市相似,观望状态导致了成交量的下滑。

   “销量是有所降低。”

销售人员告诉记者,现在,无论是成交量还是来看房的人,都远不如二三季度的情况。

   “举个简单的例子,上半年周末双休日,平均来客量大概70批左右,目前15批左右,相当于1/5。”

   半小时观察:房价这块石头砸了谁的脚?

   价格一降再降,但是新开盘的房子还是不好卖;折扣一低再低,二手房依旧压在手里出不了货。开发商心惊胆战,中介商垂头丧气,炒房客更是恨不得找个地洞藏进去。全国主要城市的房价都在下降,就连大家以为最坚挺的北京和上海的房价也呈现出下跌现象。这就是房地产市场的现状。

   房地产市场的这堂风险教育课,来的有些突然,但并不出人意料。这就像往山顶上推大石头,大家明明都知道,这块石头一定会在某个撑不住的时刻,滚落下来砸倒一片人,但只要看到有新人不断加入,推石头的队伍就不会住手,埋头往上走,直到石头滚下来,砸到脑袋。

   问题是,如果这就是故事的结局,我们并不值得叫好。因为,万一房价这块大石头轰隆隆冲下来,不仅会砸伤众多站在山坡上的投资者,对已经被CPI烤的有点发烫的中国经济,也是一个不小的冲击。

   病来如山倒,病去如抽丝,一个真正完善的市场,不会给房价揣一脚就完事,而一定想法找个平缓的地方,把房价这块大石头放稳当。否则,推石头这种老套的故事恐怕会一遍遍重演。 (本文来源:CCTV经济半小时)

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